آدرس جدید سایت : تحقیق

برای خرید تحقیقات جدید به سایت پژوهش سرا مراجعه نمایید

www.pajoohesh.in

بررسی عوامل موثر در قیمت گذاری مسکن

( پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد )

( در رشته مهندسی صنایع )


چکیده :

تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد .از آنجا که از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، و از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. در این راستا به سبب ناهمگنی مسکن وتاثیرپذیری قیمت آن از خصوصیات و ویژگیهایش سبب شده تا از چند دهه گذشته استفاده از تابع هدانیک برای برآورد قیمت مسکن رایج شود. در این مقاله ابتدا سعی در بررسی عوامل نوسانات اخیر قیمت مسکن نموده و سپس عوامل اصلی تغییرات قیمت شناسایی میگردد بعد از آن  با بهره گیری از فرم های خطی، نیمه لگاریتمی و لگاریتمی دوبل تاثیر هر کدام از ویژگی های مختلف واحد مسکونی بالا خص ویژگی های محیطی و محلی آن بر قیمت نهایی، در منطقه مورد مطالعه (کوی نصر-گیشا- تهران) با استفاده از تابع هدانیک(برآورد مطلوبیت نهایی) مورد بررسی قرارگرفته وقیمتهای ضمنی هر ویژگی محاسبه شده است.داده های این مطالعه از پرسشنامه ارزش و رتبه گذاری ترجیحات انتخاب مسکن ، از میان اشخاص فروشنده واحد های آپارتمانی جمع آوری و استخراج گردیده است. در پایان با برنامه نویس نرم افزاری جهت برآورد قیمت مسکن در محدوده اشاره شده بر اساس خصوصیات ملک این توانایی برای کاربران ایجاد میشود که بتوانند ، ملک مورد تقاضای خود را قیمت یابی نمایند.

 

عنوان

 

صفحه

فصل اول : کلیات

 

فصل دوم : مرور اربیات

 

 


2-1  مقدمه

15

 

2-2  بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن

17

 

     2-2-1 نرخ تورم و نقدینگی

18

 

     2-2-2 عرضه و تقاضا

23

 

     2-2-3  قیمت نهادها و مصالح ساختمانی

26

 

     2-2-4  نرخ بهره

28

 

     2-2- 5  سایر عوامل

30

 

     2-2-6  مشاوران املاك عناصر نامحسوس

32

 

     2-2-7  دلایل افزایش قیمت مسکن از نگاه مرکز پژوهش ها

35

 

 2-3 بررسي قدرت خريد مسكن در نقاط مختلف جهان

39

 

2-4  سياست پيشگيرانه براي مقابله با بحران مسكن

42

 

2-5  لزوم برنامه ریزی در بخش مسکن

46

 


2-6  راهکار های كنترل بازار مسكن و مقابله با مشکلات آن

49

 

     2-6-1 راهكارهاي مربوط به نقش‌آفريني دولت در جهت افزايش عرضه مسكن

49

 

          2-6-1-1  نتايج سفارش ساخت مسكن از طرف دولت

 

50

 

     2-6-2 راهكارهاي مربوط به سياست كنترل بازار زمين و كاهش « سهم هزينة زمين در قيمت مسكن»

51

 

          2-6-2-1 اجاره بلندمدت زمين

52

 

          2-6-2-2 روش تامين زمين و كنترل بازار آن در كلان‌شهرها

53

 

     2-6-3 راهكار تامين مالي براي پوشش هزينة ساخت مسكن

53

 


2-7 مدل مفهومی

54

 

2-8 ارزشیابی مسکن

54

 

2-9 مدل هدانیک و ارزشیابی مسکن

57

 

     2-9-1  ماهیت مدل هدانیک

 

58

 

     2-9-2  کاربرد روش ارزش گذاری هدانیک با استفاده از قیمت های مسکن

 

58

 

          2-9-2-1  چرا از روش هدانیک استفاده کنیم؟

58

 

          2-9-2-2  دیگر روش های قابل استفاده و جایگزین

 

60

 

     2-9-3 نحوه عملکرد مدل هدانیک در ارزش یابی عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن

61

 

          2-9-3-1  برای اعمال روش قیمت گذاری هدانیک اطلاعات زیر بایستی جمع آوری شود:

 

61

 

     2-9-4  محدویت ها و معایب روش هدانیک

62

 


2-10  مثال هایی از بررسی های صورت گرفته در ارزشیابی مسکن

64

فصل سوم : روش تحقیق

 

 

3-1  مبانی نظری

67

 

3-2 تبیین مدل تحلیلی این مطالعه

70

 

3-3  روش تحقیق

73

 

     3-3-1  جامعه آماری مورد مطالعه

73

 

     3-3-2  روش جمع آوری داده ها

73

 

     3-3-3  ابزارهای گرد آوری داده ها

73

 

     3-3-4  ابزارهای تجزیه و تحلیل

73

فصل چهارم : برآورد مدل و تشریح یافته ها

 

 

4-1 داده ها

76

 

     4-1-1 گردآوری اطلاعات

76

 

     4-1-2 دسته بندی و ورود اطلاعات

77

 

4-2 تحلیل رگرسیون در Minitab

77

 

4-3 اعتبار سنجی پرسشنامه

79

 

4-4 تحلیل و بررسی نتایج

80

 

     4-4-1 پردازش اولیه اطلاعات

80

 

     4-4-2 برآورد مدل

80

 

4-5 اعتبار سنجی نتایج حاصله

90

فصل پنجم : نرم افزار

 

 

5-1 طراحی نرم افزار "مسکن"

94

 

5-2 نحوه کار با نرم افزار "مسکن"

94

 

     5-2-1 منوی اصلی

94

 

     5-2-2 فرم برآورد قیمت مسکن

95

 

     5-2-3 فرم ورود اطلاعات

97

 

     5-2-4  فرم خروجی بانک داده

98

فصل ششم : نتیجه گیری

 

 

6-1 نتیجه گیری

100

 

6-2  پیشنهادات

102

فهرست ضمائم

 

 

ضمیمه 1

105

 

ضمیمه 2

106

فهرست منابع و مراجع


تعداد صفحات : ۱۰۸

سطح : کارشناسی ارشد

قیمت : ۲۵۰۰۰ تومان

 

نوشته شده توسط 09196748374 - 09354675931 در |  لینک ثابت   •